Phân bổ đều dòng tiền tự có với khoản vay ngân hàng cùng tận dụng giai đoạn miễn lãi từ chủ đầu tư là một trong những cách nhiều người trẻ đang sử dụng để kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản.
Sử dụng đòn bảy tài chính trong đầu tư bất động sản
Năm 28 tuổi, Anh Hoàng Anh bắt đầu đầu tư bất động sản, căn hộ chung cư tại quận Thủ Đức được mua bằng nguồn vốn anh tích luỹ và vay mượn bố mẹ. Thời điểm giữa năm 2013, giá thị căn hộ ở mức 20 triệu đồng/m2, sau 3 năm tăng lên 28 triệu đồng/m2. “Dùng vốn tích luỹ, song tính ra tỉ suất sinh lời tôi nhận về không cao, bởi chất lượng chung cư xây không thực sự tốt, xuống cấp khá nhanh”, anh đánh giá.
Tới năm 2015, anh tiếp tục đầu tư văn hộ 52m2 trên mặt đường Xa lộ Hà Nội có giá 2,1 tỷ đồng. Số vốn bỏ ra ban đầu là 500 triệu đồng, còn lại được vay từ ngân hàng. Khoảng thời gian đón lãi suất đang ở mức 11 – 12%, trong 25 năm. Nhận nhà 1 năm sau đó, anh tiếp tục bỏ ra hơn 50 triệu đồng để sửa sang lại căn hộ để cho thuê. Nhờ có khách thuê ổn định, anh Hoàng Anh thu về hơn 300 triệu sau 2 năm, giúp anh bớt phần trang trải khoản vay ngân hàng. Ba năm sau anh bán căn hộ với giá 60 triệu đồng/m2 tổng lãi thu về khoảng hơn 1,2 tỷ.
“Mức lợi nhuận này không thể có được nếu tôi không sử dụng đòn bẩy tài chính”, anh Hoàng Anh chia sẻ. Từ những kinh nghiệm sử dụng tốt vốn vay trong đầu tư căn hộ, chung cư, anh tiếp tục mở rộng việc đầu tư sang các dự án đất nền hay shophouse…
Việc sử dụng tốt đòn bẩy tài chính cùng khoản tiền tích luỹ 500 triệu đồng, Thanh Tùng (ngụ tại Bình Chánh, TP HCM) cũng thành công bước đầu khi mởi 26 tuổi. Đến 28, anh là chủ sở hữu 2 căn chung cư tại Bình Thạnh và quận 8. Theo Tùng chia sẻ, nhiều người nghĩ rằng, mua chung cư không có lợi nhuận nhiều, nhưng trên thực tế không ít nhà đầu tư đã hưởng lợi do nắm được chu kì tăng giá của sản phẩm. “Giá tăng mạnh nhất trong 3 năm đầu, các năm tiếp theo có thể tăng chậm lại. Trong trường hợp chung cư được bàn giao và đi vào vận hành, ban quản lý không đủ tốt có thể dẫn tới tranh chấp sổ hồng hay xuống cấp…thì giá trị tài sản có thể giảm, khá rủi ro cho nhà đầu tư”.
Năm 2019, Tùng tiếp tục đầu tư 2 nhà phố tại cùng vị trí, bằng 2 phương pháp đầu tư khác nhau. Sau 2 năm một căn mua hoàn toàn vốn có sẵn mang lại lợi nhuận ~13 – 14% mỗi năm. Trong khi đó, căn nhà phố sử dụng 70% vốn vay ngân hàng liên kết với chủ đầu tư giúp anh có khoản lãi 25% mỗi năm.
Theo chia sẻ từ anh, “Việc tận dụng triệt để các chương trình ưu đãi lãi suất từ chủ đầu tư. Nếu biết tận dụng, chính sách này thực sự mang tới nhiều lợi thế cho người mua nhà, đặc biệt là những nhà đầu tư có nguồn vốn thấp.”
Các chuyên gia đánh giá, việc tận dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược quan trọng của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Đòn bẩy tài chính được tạo ra bằng việc sử dụng vốn vay làm nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép khách mua được một tài sản có giá trị qua đó tối ưu tỉ suất sinh lời so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản đó. Thông thường, khi sử dụng đòn bảy thì khách hàng phải bỏ vốn ban đầu 10 – 30% giá trị bất động sản. Theo tính toán, có khoảng 70% số khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản.
Trong nhiều tiêu chí khi sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản, các chuyên gia cũng nhấn mạnh tới uy tín của chủ đầu tư. Bởi trong những trường hợp chủ đầu tư và nhà thầu uy tín không cao “bỏ của chạy lấy người”, tiến độ xây dựng “đóng băng”, nhà đầu tư có thể bị “chôn vốn”, trong khi vẫn phải trả tiền gốc và lãi cho ngân hàng.
“Thường thì, chủ đầu tư sẽ hợp tác với 2 -3 ngân hàng để hỗ trợ lãi suất cho người mua. Lúc đó, nhà đầu tư nên quan tâm tới những ngân hàng có lãi suất ít biến động, chú ý tính dòng tiền và đề xuất cho vay thời hạn tối đa, qua đó giảm áp lực dòng tiền hàng tháng”, một chuyên gia nhấn mạnh.
Trong bối cảnh đại dịch bùng phát mạnh mẽ cũng tạo cơ hội cho người mua bất động sản. Đây là thị trường của người mua khi chúng ta có thể thương lượng với người bán. Các chủ đầu tư cũng có những chính sách ưu đãi, chiến khấu, giảm giá, giãn chế độ thanh toán…mang lại nhiều cơ hội hơn cho khách hàng. Đại diện SREC chia sẻ.
Lý do người trẻ mua nhà bằng vốn tích luỹ có sử dụng vốn vay ngân hàng ngày càng tăng bởi họ khá năng động, có tư duy cởi mở về tài chính, sử dụng lợi thế mà ngân hàng và các tổ chức tín dụng mang tới và quan trọng họ có nguồn thu nhập ổn định hàng tháng. Nắm bắt xu hướng này, chủ đầu tư Hưng Phú Invest đã áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt tại dự án Fiato Premier. Theo đó, với khách mua căn hộ cần vay vốn chỉ cần chuẩn bị khoảng 30% giá trị căn hộ. Còn lại, ngân hàng cho vay đến khi bàn giao nhà.
Fiato Premier được xây dựng trên tổng diện tích đất 16.592m2 gồm 2 phân khu C1, C2 với 4 tháp căn hộ cao 15 tầng cung cấp ra thị trường 464 căn loại căn hộ 2 – 3 phòng ngủ, Duplex, Penthouse và căn thương mại dịch vụ với mức giá trung bình khoảng 49 triệu/m2.
